前提として
カフェや飲食店を出店するための物件を探すとき
事業計画書は必ず作成した上で探してください。
事業計画書がないと
『駅からの距離』『家賃の値段』
だけで物件を選んでしまうという
潰れるお店が一番やってしまっている店舗の探し方をしてしまうことになります。
事業計画書の作り方については
を参照してください。
事業計画書は作成終わっていることを前提として
出店立地や物件探しで失敗しないために抑えるべき3つのポイントは
１ 平均満席率を調べる
２ 出店予定地のお店と仲良くなる
３ 不動産屋さんに密にコンタクトをとる
になります。
平均満席率を調べる
まず満席率とは
調査対象のお店が満席の状態を100とした時
時間帯や曜日を絞って満席率を調べることです。
例えば30席のカフェA店が
16時の時点で、24名だとすれば
カフェA店満席率は80%になりますし
12名だとすれば、40%です。
これをカフェA以外に
その立地にある
カフェB、カフェC、カフェD、カフェEと調べて
全ての満席率の平均をだしたものを平均満席率といいます。
例えば満席率がそれぞれ
カフェA 80%
カフェB 40%
カフェC 70%
カフェD 50%
カフェE 30%
だとすると
全てを足して5で割った
270÷5＝54
が平均満席率となります。
この平均満席率が高ければ高いほど
カフェ需要がある土地と言えますし
低ければこの土地でカフェをだすことは慎重になる必要があります。
業種別、だけではなく
ランチで調査すればランチ需要がある土地なのかどうかや
ターゲット、例えば20代女性が使いそうなお店で調査すれば
事業計画書で設定したターゲットがいるかどうかもわかります。
この平均満席率を調査することで
数ある立地から、出店するべき土地を絞り込むことができます。
出店予定地のお店と仲良くなる
平均満席率を調べた、ということは
その立地の店舗も調査済みといことですので
目ぼしいお店に入って、世間話をしながらいろいろその土地の情報を聞き出しましょう。
もしかしたら、いい物件情報をもっているかもしれません。
そしてここの一番の目的は
そのお店が出店時に利用した不動産屋さんを紹介してもらうことです。
不動屋さんといっても得意不得意があります。
中古マンション売買が得意な不動産屋さんがあれば
住居賃貸物件がメインの不動産屋さんもあります。
一応『レインズ』という不動産屋さんならだれでも利用できる
物件情報のネットワークがあるのですが
やはり、そのネットワークにでない情報というものがあります。
例えば、5か月後に閉店が決まっているテナントなどは
レインズに載る前に決まってしまうことがよくあります。
大家さんからすれば、間が空くことがなく借りてくれる人がい方が助かりますし
縁故で決まった方が見ず知らずの人に貸すより安心ですから。
そしてそういった情報が絶えず出入りするのは店舗物件に強い不動産屋さんです。
そしてそれは不動産屋さんの外の貼り紙を見ただけではわかりません。
ちょっと覗いただけでもわかりません。
だからこそ、店舗オーナーに紹介してもらうのです。
紹介してもらった方が不動産屋さんの扱いも幾分変わりますしね。
出店予定地の不動産屋さんと密にコンタクトをとる
店舗オーナーに紹介してもらった不動産屋さんだけでなく
自身が飛び込みでここは店舗情報もってそうだ
と目ぼしをつけた不動産屋さんとも密にコンタクトをとっておいてください。
売れる物件を取得できるかは情報の質と量、そしてタイミングです。
1ヶ月や2ヶ月物件がでないのはザラです。
不動産屋さんに通うのはもちろん
メッセンジャーも交換しておきましょう。
LINEだとデータ添付が難しいので
できればslack、でなければメールかFBメッセンジャーあたりがいいですね。
粘り強く根気よく探しましょう。
最後に
いろいろ書きましたが
まず出店予定を自分で歩いてみてください。
もしくは自転車でもいいです。
どんな人が何時、何処に向かっているのか
現地でなければわからない情報は山ほどあります。
現地を歩いてて
『あれ、ここ空いてるけどテナント貸ししないのかな』
な場所を見つけて、交渉したらＯＫでた、ことがありましたから。
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